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相続が発生し、土地を相続することになった場合、相続税の負担が大きな課題となることがあります。「住む家を失ってしまう」「事業を継続できなくなる」といった事態を防ぐため、「小規模宅地等の特例」という制度が設けられています。この特例を適用することで、相続した宅地等の相続税評価額を大幅に減額できる可能性があります。

今回は、この節税制度である「小規模宅地等の特例」について解説します。

1 小規模宅地等の特例とは？

こんにちは。富士市・富士宮の税理士の飯野明宏です。

小規模宅地等の特例とは、個人が相続や遺贈によって取得した財産のうち、被相続人や生計を共にしていた被相続人の親族（「被相続人等」といいます）の事業用または居住用に使われていた宅地等（土地または土地の上に存する権利）について、一定の面積まで相続税の課税価格に算入すべき価額から減額できるという制度です。

この制度の目的は、相続人が住み慣れた自宅や、先祖代々引き継いだ事業に利用している土地を、相続税を支払うために売却せざるを得なくなるという事態を防ぐこと、つまり、相続人の生活や事業の基盤を守ることにあります。

減額される割合は、宅地等の種類に応じて最大80%にもなり、相続税額に大きな影響を与えます。

情報元：国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）＞

2 特例の対象となる4種類の宅地

小規模宅地等の特例が適用される宅地等は、その利用状況によって以下の4種類に分類されます。それぞれ限度面積と減額割合が異なります。

• ■特定事業用宅地等（限度面積: 400㎡、減額割合: 80％）
• ■特定同族会社事業用宅地等（限度面積: 400㎡、減額割合: 80％）
• ■特定居住用宅地等（限度面積: 330㎡、減額割合: 80％）
• ■貸付事業用宅地等（限度面積: 200㎡、減額割合: 50％）

3 各種類の詳細な要件と注意点

特例の適用を受けるには、相続した宅地等が上記いずれかに該当し、かつ相続人の要件やその後の利用状況に応じた細かい条件を満たす必要があります。

以下、全ての要件を挙げることはできませんが、参考として要件を挙げます。実際の適用にあたっては、必ず、税理士に相談してください。

特定居住用宅地等（自宅用）

• ■配偶者が相続した場合：無条件で適用可能。
• ■同居親族が相続した場合：相続開始時から申告期限まで継続して居住・保有が必要。
• ■別居の親族（いわゆる家なき子）が相続した場合：3年内に持家に住んでいなかったことなど厳格な条件あり。

老人ホーム入居中の親の自宅について ＞

家なき子特例について ＞

同居の要件について ＞

二世帯住宅について ＞

特定事業用宅地等（事業用）

• ■被相続人の事業を申告期限まで継続し、かつ宅地を保有している必要あり。
• ■相続開始前3年以内に開始した事業は原則として対象外。

特定同族会社事業用宅地等（同族会社用）

• ■相続人がその法人の役員であること。
• ■被相続人及び親族等が法人株式の過半数を保有していたこと。

貸付事業用宅地等（賃貸用）

• ■被相続人等が継続的に貸付事業を行っていたこと。
• ■3年以内に開始した貸付事業は原則対象外。

4 宅地が複数ある場合の取扱い

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・特定居住用宅地等の組合せは、それぞれ独立して限度面積が適用されます。

一方で、貸付事業用宅地等と他の区分の併用は最大200㎡が上限となり、以下の式によって判定されます：

A × (200 / 330) + B × (200 / 400) + C ≦ 200㎡

• ■A：特定居住用宅地等の面積
• ■B：特定事業用宅地等の面積
• ■C：貸付事業用宅地等の面積

この合計が200㎡以下である必要があります。

5 手続きと必要書類

特例を適用するには、相続税申告書に加えて、次のような書類の提出が必要です。

• ■小規模宅地等に係る計算明細書
• ■遺産分割協議書の写し
• ■登記事項証明書や賃貸契約書など利用実態を証明する書類
• ■住民票、戸籍謄本 等

申告期限までに分割・申告が済んでいないと特例が使えない可能性がありますが、分割見込書を提出して一定期間内に分割が完了すれば、更正の請求で特例を適用できることもあります。

6 まとめ

小規模宅地等の特例は、相続税評価額を大幅に減額できる強力な制度です。ただし、要件や面積制限は非常に複雑であり、事前の準備や適切な判断が不可欠です。

不動産の用途や取得者、相続の形態によって適用可否が変わるため、制度を正しく理解し、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

はじめに

こんにちは。富士市・富士宮の税理士の飯野明宏です。

相続税申告において、不動産の評価は非常に重要でありながら、もっとも複雑な手続きの一つです。なかでも「評価単位の判定」は、その後の土地評価・家屋評価の出発点となります。

1 評価単位とは？

相続税評価における「評価単位」とは、課税対象となる財産をどのようなまとまりで評価するかを定める単位のことです。土地や家屋などの財産は、それぞれ評価単位ごとに分けて評価する必要があります。

• ■宅地 → 利用の単位ごと（1区画）
• ■田及び畑→耕作の単位となっている区画の農地(1枚)
• ■山林→１筆
• ■原野→山林と同じ
• ■雑種地→利用の単位となっている一団の雑種地（同一の目的に供されている雑種地）
• ■家屋 → 登記簿上の1棟ごと
• ■株式 → 銘柄ごと

情報元：国税庁　宅地の評価単位

2 土地の評価単位の考え方

宅地の評価単位は、原則として「利用の単位となっている1区画の土地」とされます。その判定においては、以下の3つの観点が重要です。

1. 地目別の評価単位と特徴

土地は地目（用途区分）ごとに評価方法や注意点が異なります。その前提となる評価単位にも違いがあります。

・宅地

住宅や店舗などの建物が建っている土地を指します。利用単位ごとに評価されます。借家がある場合などは、借家権の影響を受けた敷地単位で評価する必要があります。
路線価について ＞

・田および畑（農地）

農地として利用されている場合、固定資産税評価額に倍率をかけて評価します。宅地と一体的に利用されている場合（例：自宅横の家庭菜園）で、農地としての実態がない場合には宅地として評価することもあります。

・山林

木材の育成を目的としている土地です。原則として固定資産税評価額に倍率をかけて評価しますが、市街地に近く宅地化の可能性がある山林については宅地比準方式を用いる場合があります。

・原野

利用目的の定まっていない荒れ地などです。山林と同様に倍率方式が基本ですが、立地や周辺環境によっては宅地化の可能性を考慮することもあります。

・雑種地

どの地目にも明確に該当しない土地で、駐車場、資材置場、倉庫用地などが該当します。実質的な利用状況や周辺の宅地の価額を基準に評価します。宅地と一体利用されている場合には、宅地としてまとめて評価することもあります。

2. 権利の観点

土地の上に第三者の権利（借地権、借家権など）が設定されているかどうかによって評価単位が分かれます。

例：

• ■所有者が自ら使用している宅地 → 一体評価
• ■複数の借家が建つ土地 → 借家人ごとに敷地が分割され、個別に評価
• ■サブリース会社への一括賃貸 → 各棟単位で契約解除可能であれば各棟別に評価

3 家屋の評価単位の考え方

家屋については、原則として「登記簿上の1棟単位」で評価されます。

• ■評価基準：固定資産税評価額（家屋番号ごとに設定）
• ■区分所有建物（マンションなど）：建物全体の評価を基に、各区分所有者に対応する割合で評価
• ■附属施設（電気・ガスなど）は含まれるが、門・塀・庭園は別評価

1 固定資産税とは？基本的な仕組み

こんにちは。富士市・富士宮の税理士の飯野明宏です。

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産といった固定資産に対して課される地方税です。税額は、毎年1月1日時点の所有者（賦課期日現在）に対して、市町村が評価した課税標準額に税率（標準税率1.4％）を乗じて計算されます。評価額は3年ごとに見直され、納税通知書は原則として毎年4月〜6月に送付されます。

2 相続発生前後の納税義務者

1月1日時点で被相続人が固定資産を所有していた場合、その年度の固定資産税は被相続人に課されます。ただし、被相続人がその後亡くなった場合、その税金は相続人に引き継がれます。

相続人がまだ確定していない場合

相続発生時に遺産分割が未了の場合、固定資産税の支払い義務は相続人全員の連帯責任です。市町村には「相続人代表者指定届出書」を提出し、通知書などの送付先を明確にする必要があります。

相続人が決定している場合

遺産分割協議が成立し、不動産の所有者が確定している場合には、相続登記と「固定資産現所有者申告書」の提出を行うことで、新所有者が納税義務を引き継ぎます。なお、2024年4月1日から相続登記が義務化され、3年以内の登記申請が求められます。
遺産分割協議について ＞

3 相続発生時期と納税額への影響

固定資産税は年4回（例：4月・7月・12月・翌2月など）に分けて納付されます。相続の発生時期によっては、既に一部の納税が完了していることもあります。

• ■被相続人が納付済の分 → 相続人の負担なし
• ■納付未了の分 → 相続人が負担

被相続人死亡時点で未払いの固定資産税については、相続税の債務控除の対象になります。

4 未払い固定資産税の取り扱いと債務控除

被相続人が未納の固定資産税を残して亡くなった場合、その税金は免除されず、相続人が引き継いで納付することになります。

• ■未払い税額：相続税申告において「債務控除」の対象
• ■延滞税：
  • □被相続人が生前に負担していた延滞税 → 債務控除対象
  • □相続人が相続後に滞納して発生した延滞税 → 控除対象外

債務控除について ＞

5 必要な相続手続きと届出一覧

1. 納税額の確認

• ■納税通知書で確認（再発行不可）
• ■納税証明書・課税証明書の取得（戸籍・除籍謄本が必要）

2. 相続人代表者指定届出書

• ■所有者未確定・相続未了時に提出

3. 相続登記

• ■所有者が決定したら速やかに申請（2024年4月から義務）

4. 固定資産現所有者申告書

• ■登記が間に合わない場合の所有者申告手続き

まとめ

• ■固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される。
• ■相続が発生した場合、原則として相続人が納税義務を引き継ぐ。
• ■未払い分は債務控除可能。延滞税は条件により控除対象外。
• ■各種届出（代表者指定・現所有者申告）や相続登記が必要。
• ■相続放棄すれば固定資産税の義務も免除される。