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こんにちは。富士市・富士宮の税理士、飯野明宏です。

親が老人ホームに入居していて、もし相続が発生したら「実家の土地にかかる相続税はどうなるの？」と心配になったことはありませんか？

「小規模宅地等の特例」という制度を使えば、相続税を大幅に減らせる可能性があります。今回は、老人ホームに入居中の場合でもこの特例が使えるのか、どんな条件が必要なのかを説明します。

1. 小規模宅地等の特例って何？

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた家の土地や、事業で使っていた土地を相続するときに、土地の評価額を大幅に下げてくれる制度です。小規模宅地の特例の概要については、次のコラムをご覧ください。

小規模宅地等の特例について ＞

2. 老人ホームに入居していても特例は使える？

以前は「老人ホームで亡くなった場合、元の家は空き家だから特例は使えない」という厳しい扱いでした。でも、これはあまりにも理不尽だということで、平成26年から制度が改正されました。

現在では、一定の条件を満たせば、老人ホームに入居していても特例を受けることができます。

情報元：国税庁　老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例

3. 特例を使うための主な条件

老人ホームに入居していた場合に特例を使うには、主に次の2つの条件をクリアする必要があります。

条件その1：介護が必要で老人ホームに入居したこと

• ■要介護認定や要支援認定を受けていることが必要です
• ■基本チェックリスト※や障害者支援区分の認定でもOKです
• ■判定のタイミングは亡くなる直前なので、施設に入る時点で認定を受けていなくても大丈夫です
• ■相続後に認定が判明した場合でも、生前から認定を受けていたとみなされる場合があります

※基本チェックリストとは、65歳以上の高齢者が自分の生活や健康状態を振り返り、心身の機能で衰えているところがないかどうかをチェックするためのツールです

条件その2：自宅を老人ホーム入居後に貸したりしていないこと

• ■老人ホームに入居している間に、元の自宅を誰かに貸して家賃を取っていた場合は特例が使えません
• ■親族に無償で貸した場合も「貸している」とみなされるので注意が必要です
• ■基本的には、老人ホームに入った時と同じ空き家の状態を保っている必要があります

4. 誰が相続すれば特例が使える？

特例を使えるのは、原則として次のような人です：

• ■配偶者：亡くなった方の妻や夫
• ■同居していた親族：老人ホームに入る前に一緒に住んでいた家族

「同居」の判定は、老人ホームに入る直前に同居していたかどうかで決まります。

また、「家なき子」の特例もあります。これは、別居していて賃貸住宅に住んでいる親族が相続する場合に使える制度です。ただし、同居している親族がいる場合は使えません。

家なき子特例について ＞

5. その他のケース

配偶者が自宅に住み続けている場合

夫婦のうち一方が老人ホームに入居し、もう一方が自宅に住み続けている場合、配偶者が相続すれば特例が使えます。

夫婦で老人ホームに入居している場合

ご夫婦揃って老人ホームに入居し、自宅が空いている場合でも、配偶者が相続すれば特例が適用できます。

老人ホーム間で転居した場合

複数の老人ホームを転居した場合でも、すべての施設が適格な施設であれば、最初の老人ホームに入る前の自宅について特例が使えます。

6. 注意が必要なポイント

無認可の老人ホームはNG

都道府県に届出をしていない無認可の老人ホームに入居していた場合は、特例を受けられません。入居する際は、きちんと認可を受けた施設かどうか確認しましょう。

「同居」の定義

住民票の住所が同じというだけでなく、実際に一緒に暮らしていたことが重要です。住民票だけ移していても、実際に住んでいなければ同居とはみなされません。

7. 必要な書類について

特例を受けるためには、様々な書類を準備する必要があります。

基本的に必要な書類

• ■遺産分割協議書または遺言書の写し
• ■被相続人の住民票の写し
• ■印鑑証明書（遺産分割協議書に押印した全相続人分）
• ■戸籍謄本（被相続人と相続人全員分）

老人ホーム入居の場合に追加で必要な書類

• ■被相続人の戸籍の附票の写し
• ■要介護認定証や要支援認定証の写し（介護保険被保険証や障がい者福祉サービス受給証でも可）
• ■施設入居時の契約書の写し
• ■施設の許認可に関する書類の写し

「家なき子」の特例を使う場合の追加書類

• ■戸籍の附票の写し
• ■賃貸借契約書または登記簿謄本

8. まとめ：専門家に相談することをおすすめします

老人ホーム入居中の親の自宅について、小規模宅地等の特例は非常に有効な相続税対策となります。しかし、適用には様々な条件があり、ケースによって必要書類も変わってきます。

相続税は専門性が高い分野ですし、老人ホームが絡むとさらに判断が複雑になります。「使えると思っていた特例が実は使えなかった」「知らずに特例を見落として、本来よりも多くの相続税を払ってしまった」ということがないよう、是非ご相談ください。

こんにちは。富士市・富士宮の税理士、飯野明宏です。

相続で家を引き継ぐとき、税金が高くなって困ることがあります。「小規模宅地等の特例」という制度を使えば、土地にかかる相続税を最大80%減らすことができます。

小規模宅地等の特例について ＞

この特例には「家なき子」という聞き慣れない言葉が出てきますが、これは税理士たちがよく使う専門用語です。正式な名前ではありませんが、とても重要な制度です。今回はこの「家なき子」について説明していきます。

1. そもそも「家なき子」って誰のこと？

「家なき子」とは、亡くなった方（父や母）と一緒に住んでいなかった家族のことを指します。ただし、別々に住んでいただけでは「家なき子」にはなりません。

情報元：リンク　国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

家なき子特例が適用するには、次の要件を満たす必要があります。

①　被相続人（亡くなった方）に配偶者がいないこと

②　同居の相続人（相続放棄した人も含む）がいないこと

③　被相続人の親族であること

④　相続開始前3年間に、特定の家屋に住んでいないこと

⑤　今住んでいる家を過去に自分が所有していたことがないこと

⑥　申告期限までその宅地を保有し続けること

以下で、それぞれの要件について詳しく説明します。

①　被相続人（亡くなった方）に配偶者がいないこと

配偶者（夫や妻）がいる場合は、配偶者が優先されます。この要件があることから、家なき子特例は、基本的に二次相続のときに適用を検討します。

②　同居の相続人（相続放棄した人も含む）がいないこと

同居している家族がいる場合は、その人が優先されます。①とあわせて検討すると、被相続人に同居している相続人が全くいないこと、が要件となります。

③　被相続人の親族であること

相続人だけでなく、孫でも親族であれば適用を受けることができます。

④　相続開始前3年間に、特定の家屋に住んでいないこと

自分の家や親族の家ではなく、他人から借りた家に住んでいる必要があります。自分の家や親族の家とは、その相続人、その相続人の配偶者、その相続人の3親等内の親族又はその相続人と特別の関係のある法人が所有する家屋に住んでいないことをいいます。

⑤　今住んでいる家を過去に自分が所有していたことがないこと

昔自分が住んでいた家を借りて住んでいる場合は対象外です。

⑥　申告期限までその宅地を保有し続けること

相続税の申告期限まで売却や贈与をしてはいけません。申告期限までの間に、対象の土地を売却した場合は、家なき子特例の対象ではなくなります。

以上から、亡くなった方が一人暮らしで、その子供等が、長期間、賃貸住宅に住んでいる場合に、この特例が使える可能性があるということになります。

2. 平成30年の法改正で何が変わった？

平成30年の改正により、家なき子特例には大きな変更がありました。

具体的には、次のとおりです。

上述の要件『④相続開始前3年間に特定の家屋に住んでいないこと』の特定の家屋に、相続人の３親等以内の親族の持ち家、相続人本人と関係のある一定の法人の持ち家が追加されました。また、『⑤今住んでいる家を過去に自分が所有していたことがないこと』も追加されました。

昔はこんなことができた

• ■自分の家をいったん親に売って、その家を借りて住むことで「賃貸住宅」扱いにする
• ■親族の家を借りて住むことで条件をクリアする

しかし、新しく追加された要件により「形だけの賃貸住宅」は認められなくなりました。現在は、完全に他人から借りている賃貸住宅でなければ、この特例は使えません。

具体的にダメなケース

• ■自分が昔住んでいた家を借りて住んでいる
• ■親族が所有する家を借りて住んでいる
• ■名義だけ変更して実質的に自分の家

3. 申請に必要な書類は？

「家なき子」特例を使うときは、以下の書類を準備する必要があります。

基本的な必要書類

①被相続人の戸籍謄本または法定相続情報一覧図の写し

• ■被相続人に配偶者や同居親族がいないことを証明
• ■相続開始日から10日以降に作成されたもの

②自宅を取得する人の戸籍の附票の写し

• ■過去の住所変遷がわかる書類
• ■相続開始前3年以内における住所を証明

③遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し

• ■特例を申請する宅地を申請者が相続していることを証明

④相続人全員の印鑑証明書

• ■遺産分割協議書に押印したもの

⑤登記事項証明書や賃貸借契約書の写し

• ■相続開始前3年以内に居住していた家屋が持ち家でないことを証明
• ■賃貸借契約書（今住んでいる家が借りた家であることの証明）
• ■住んでいる物件の登記簿謄本（誰が所有者かを確認するため）

これらの書類をきちんと準備して、相続税の申告書と一緒に提出することが大切です。

4. 絶対に忘れてはいけない申告のこと

重要なポイント この特例を使って相続税が0円になったとしても、必ず税務署に申告しなければなりません。

申告を忘れるとどうなる？

• ■特例が使えなくなる
• ■本来なら0円だった相続税が、多額になる可能性がある

税務署の調査について 税務署は申告内容をチェックすることがあります。特に「家なき子」特例については、本当に賃貸住宅に住んでいたかどうかを詳しく調べることがあります。そのため、契約書などの書類はきちんと保管しておくことが重要です。

5. まとめ：迷ったら専門家に相談を

「家なき子」特例は、使えれば大きな節税効果がある制度ですが、要件がとても複雑です。

この特例のポイント

• ■亡くなった方が一人暮らしの場合に検討する
• ■3年以上、他人から借りた家に住んでいることが必要
• ■平成30年の改正で、適用条件が厳しくなった
• ■相続税が0円でも申告は必須

こんな場合は専門家に相談を

• ■自分のケースで特例が使えるかわからない
• ■必要な書類が揃っているか不安
• ■税務署の調査が心配

この特例を正しく理解して活用すれば、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。ぜひ参考にしてみてください。

親御さんと一緒に住める二世帯住宅。家族の絆を深められる素晴らしい住まい方ですが、相続税の面で大きな落とし穴があり、注意が必要です。

登記の仕方一つで、相続税が大きく変わってしまう可能性があります。今回は、二世帯住宅にお住まいの方や、これから建築を検討している方に向けて、この重要なポイントを解説します。

1. 小規模宅地等の特例とは？相続税を大幅に減らせる制度

まず、相続税を大きく左右する「小規模宅地等の特例」について説明しましょう。

この特例は、亡くなった方が自宅として使っていた土地を、配偶者や同居していた家族が相続する場合に使える制度です。330㎡までの土地の評価額を80%も減額できます。

例えば、評価額1億円の土地があった場合、この特例を使えば2,000万円まで減額できるのです。相続税は土地の評価額をもとに計算されるため、税額が大幅に下がります。

特例が使える条件

• ■亡くなった方が自宅として使っていた土地であること
• ■配偶者または同居していた親族が相続すること
• ■330㎡まで（約100坪）の部分が対象

この制度があるおかげで、多くの家庭で相続税の負担が軽減されています。

次のコラムで、小規模宅地等の特例の概要をご確認ください。
小規模宅地の特例について ＞

2. 二世帯住宅での特例適用ルールの変遷

二世帯住宅の場合、親世帯と子世帯が別々のスペースで暮らすことが多いため、「同居」とみなされるかどうかが重要なポイントになります。

平成26年度の税制改正前の状況

以前は、建物の構造によって判断が分かれていました。

• ■建物内部で行き来できる構造：「同居」とみなされ、特例が使える
• ■建物内部で行き来できない構造：「別居」とみなされ、特例が使えない

この時代は、玄関やキッチンが完全に分かれている二世帯住宅では、特例を受けられませんでした。

平成26年度の税制改正後の変化

平成26年の改正により、状況が大きく変わりました。

「構造上区分された住居であっても、同居親族として小規模宅地等の特例を認める」という方針に変更されたのです。つまり、建物内部で行き来ができなくても、二世帯住宅であれば原則として同居とみなされ、特例が受けられるようになりました。

次のコラムで「同居の要件」についてご確認ください。
同居の要件について ＞

これで二世帯住宅にお住まいの方は安心…と思いきや、実は新たな落とし穴が生まれていたのです。

3. 区分所有登記という大きな落とし穴

平成26年の改正で構造の問題は解決されましたが、新たに「区分所有建物登記がされている建物を除く」という条件が加わりました。

区分所有登記とは？

区分所有登記とは、一つの建物を部分ごとに独立した所有権として登記することです。例えば：

• ■1階部分：親の所有
• ■2階部分：子の所有

このように、分譲マンションの各部屋のように、建物の一部分ごとに独立した権利を設定する登記方法です。

なぜ問題になるのか？

区分所有登記されている二世帯住宅では、たとえ親子が同じ建物に住んでいても、法的には「別々の建物に住んでいる」と判断されます。そのため、小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまうのです。

同じ二世帯住宅に住んでいても、登記方法が違うだけで数千万円の相続税の差が生まれる可能性があります。

4. 共有登記との違いを理解しよう

ここで混同しやすいのが「共有登記」です。

共有登記の場合

共有登記は、一つの建物全体を複数人で共有して所有する形です。例えば：

• ■建物全体：親が1/2、子が1/2の持分で共有

この場合は問題なく同居扱いとなり、小規模宅地等の特例を使えます。

見分け方のポイント

• ■区分所有登記：建物が部分ごとに独立して登記されている
• ■共有登記：建物全体を共有持分で所有している

この違いが、相続税に大きな影響を与えるのです。

5. あなたの家の登記を確認する方法

ご自宅の登記がどうなっているか確認するには、固定資産税の納税通知書を見るのが簡単な方法です。

区分所有登記の場合

• ■建物ごとに所有者が異なる場合、それぞれに別々の納税通知書が届く
• ■同じ所有者でも、家屋番号が複数記載されている場合がある

共有登記の場合

• ■代表者一人に1通の納税通知書が届く
• ■「納税者 ○○様（他1名）」のような記載がある

より確実な確認方法

不安な場合は、以下の方法で確認できます：

• ■登記簿謄本を法務局で取得する
• ■税理士や土地家屋調査士などの専門家に相談する

早めの確認が、将来の相続税対策につながります。

6. 区分所有登記だった場合の対策方法

もし現在の二世帯住宅が区分所有登記されていても、諦める必要はありません。「区分建物合併登記」という手続きで対策できる可能性があります。

区分建物合併登記とは？

複数に分かれている区分所有建物を、一つの建物として合併し、共有登記に変更する手続きです。これにより、小規模宅地等の特例の適用を目指せます。

合併登記の要件

ただし、この手続きにはいくつかの条件があります：

所有者が同じであること

• ■合併する各部分（1階・2階など）の所有者が同一である必要があります
• ■所有者が異なる場合は、事前に贈与や売買で所有権を調整する必要があります

抵当権が同じであること

• ■各建物部分に設定されている抵当権の内容も統一する必要があります
• ■住宅ローンが残っている場合は、銀行との調整や一括返済が必要になることもあります

手続きの流れと注意点

合併登記は土地家屋調査士に依頼して行います。ただし、相続税への影響も考慮して、税理士とも連携して進めることが重要です。

手続きには以下の費用がかかる可能性があります：

• ■登記費用
• ■所有権移転に伴う税金（贈与税、不動産取得税など）
• ■ローンの借り換え・一括返済費用

相続税の軽減メリットと比較して、費用対効果を十分に検討する必要があります。

7. まとめ：早めの確認と対策が重要

二世帯住宅の相続税対策で最も重要なのは、建物の構造ではなく「登記の種類」です。

重要なポイント

• ■区分所有登記では小規模宅地等の特例が使えない
• ■共有登記なら特例が適用できる
• ■区分所有登記でも合併登記で対策可能
• ■ただし要件や費用の検討が必要

今すぐできること

• ■固定資産税の納税通知書で登記状況を確認
• ■必要に応じて早めの対策を検討

二世帯住宅は素晴らしい住まい方ですが、相続税の面で思わぬ落とし穴があります。将来の相続に備えて、今のうちに自宅の登記状況を確認し、必要に応じて対策を検討することをお勧めします。

是非、ご相談ください。