小規模宅地等の特例とは？土地を最大80%減額できる制度

相続が発生し、土地を相続することになった場合、相続税の負担が大きな課題となることがあります。「住む家を失ってしまう」「事業を継続できなくなる」といった事態を防ぐため、「小規模宅地等の特例」という制度が設けられています。この特例を適用することで、相続した宅地等の相続税評価額を大幅に減額できる可能性があります。

今回は、この節税制度である「小規模宅地等の特例」について解説します。

1 小規模宅地等の特例とは？

こんにちは。富士市・富士宮の税理士の飯野明宏です。

小規模宅地等の特例とは、個人が相続や遺贈によって取得した財産のうち、被相続人や生計を共にしていた被相続人の親族（「被相続人等」といいます）の事業用または居住用に使われていた宅地等（土地または土地の上に存する権利）について、一定の面積まで相続税の課税価格に算入すべき価額から減額できるという制度です。

この制度の目的は、相続人が住み慣れた自宅や、先祖代々引き継いだ事業に利用している土地を、相続税を支払うために売却せざるを得なくなるという事態を防ぐこと、つまり、相続人の生活や事業の基盤を守ることにあります。

減額される割合は、宅地等の種類に応じて最大80%にもなり、相続税額に大きな影響を与えます。

情報元：国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）＞

2 特例の対象となる4種類の宅地

小規模宅地等の特例が適用される宅地等は、その利用状況によって以下の4種類に分類されます。それぞれ限度面積と減額割合が異なります。

• ■特定事業用宅地等（限度面積: 400㎡、減額割合: 80％）
• ■特定同族会社事業用宅地等（限度面積: 400㎡、減額割合: 80％）
• ■特定居住用宅地等（限度面積: 330㎡、減額割合: 80％）
• ■貸付事業用宅地等（限度面積: 200㎡、減額割合: 50％）

3 各種類の詳細な要件と注意点

特例の適用を受けるには、相続した宅地等が上記いずれかに該当し、かつ相続人の要件やその後の利用状況に応じた細かい条件を満たす必要があります。

以下、全ての要件を挙げることはできませんが、参考として要件を挙げます。実際の適用にあたっては、必ず、税理士に相談してください。

特定居住用宅地等（自宅用）

• ■配偶者が相続した場合：無条件で適用可能。
• ■同居親族が相続した場合：相続開始時から申告期限まで継続して居住・保有が必要。
• ■別居の親族（いわゆる家なき子）が相続した場合：3年内に持家に住んでいなかったことなど厳格な条件あり。

老人ホーム入居中の親の自宅について ＞

家なき子特例について ＞

同居の要件について ＞

二世帯住宅について ＞

特定事業用宅地等（事業用）

• ■被相続人の事業を申告期限まで継続し、かつ宅地を保有している必要あり。
• ■相続開始前3年以内に開始した事業は原則として対象外。

特定同族会社事業用宅地等（同族会社用）

• ■相続人がその法人の役員であること。
• ■被相続人及び親族等が法人株式の過半数を保有していたこと。

貸付事業用宅地等（賃貸用）

• ■被相続人等が継続的に貸付事業を行っていたこと。
• ■3年以内に開始した貸付事業は原則対象外。

4 宅地が複数ある場合の取扱い

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・特定居住用宅地等の組合せは、それぞれ独立して限度面積が適用されます。

一方で、貸付事業用宅地等と他の区分の併用は最大200㎡が上限となり、以下の式によって判定されます：

A × (200 / 330) + B × (200 / 400) + C ≦ 200㎡

• ■A：特定居住用宅地等の面積
• ■B：特定事業用宅地等の面積
• ■C：貸付事業用宅地等の面積

この合計が200㎡以下である必要があります。

5 手続きと必要書類

特例を適用するには、相続税申告書に加えて、次のような書類の提出が必要です。

• ■小規模宅地等に係る計算明細書
• ■遺産分割協議書の写し
• ■登記事項証明書や賃貸契約書など利用実態を証明する書類
• ■住民票、戸籍謄本 等

申告期限までに分割・申告が済んでいないと特例が使えない可能性がありますが、分割見込書を提出して一定期間内に分割が完了すれば、更正の請求で特例を適用できることもあります。

6 まとめ

小規模宅地等の特例は、相続税評価額を大幅に減額できる強力な制度です。ただし、要件や面積制限は非常に複雑であり、事前の準備や適切な判断が不可欠です。

不動産の用途や取得者、相続の形態によって適用可否が変わるため、制度を正しく理解し、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。