賃貸用不動産を相続したときの相続税評価
目次
第1章｜賃貸物件の相続税はなぜ評価が下がるのか？
賃貸物件は自宅などの「自用不動産」とは異なり、相続税評価額が低くなるケースが多くあります。理由は、「貸している＝自由に使えない」ため、経済的価値が制限されていると判断されるからです。
賃貸物件の相続税評価には、次の3つの要素が影響します：
借地権割合
借家権割合
賃貸割合（入居率）
第2章｜建物の相続税評価額はどう決まる？
2-1．固定資産税評価額がベース
相続税評価額の算定は、「固定資産税評価額」をベースに計算されます。賃貸中の場合は、以下の式で評価額が下がります。
建物の評価式：固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）
2-2．【新しい例】アパートの建物評価
固定資産税評価額：5,400万円
借家権割合：30％（法令により一律）
賃貸割合：75％（全8室中6室が賃貸中）
計算式：5,400万円 ×（1－0.3×0.75）＝5,400万円 × 0.775＝4,185万円
したがって、この建物の相続税評価額は4,185万円になります。
第3章｜土地（貸家建付地）の評価方法
賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」とされ、以下の式で評価額を圧縮できます。
土地の評価式：自用地価格 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
3-1．【新しい例】土地の評価
自用地価格：4,800万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：75％
計算式：4,800万円 ×（1－0.6×0.3×0.75）＝4,800万円 × 0.865＝4,152万円
この土地の相続税評価額は4,152万円になります。
第4章｜賃貸割合と床面積の確認方法
4-1．賃貸割合の確認
全体の床面積：400㎡
入居中の部屋の床面積：300㎡
→ 賃貸割合：300㎡ ÷ 400㎡ = 75％
空室が一時的で、入れ替えによるものである場合は、判断によって賃貸扱いに含められるケースもあります。
4-2．面積の確認方法
登記簿謄本または登記事項証明書で「専有部分の面積」を確認可能です。
第5章｜ローンがある場合の控除
賃貸物件にローンが残っている場合、その残高は「債務控除」として相続財産から差し引けます。
5-1．【新しい例】
評価額合計（建物＋土地）：4,185万円＋4,152万円＝8,337万円
アパートローン残高：6,000万円
→ 差引：8,337万円－6,000万円＝2,337万円
基礎控除（相続人1人）：3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円
→ 課税対象にならず、相続税は発生しない可能性あり
第6章｜小規模宅地等の特例でさらなる節税
6-1．概要
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
賃貸事業用の土地に関しては、一定の条件を満たすことで、最大200㎡までの評価額を50％に減額できます。
6-2．【新しい例】
対象土地面積：180㎡（特例適用可）
評価額：4,152万円
→ 減額後：4,152万円 × 50％＝2,076万円
第7章｜まとめ
賃貸用不動産は評価が圧縮される要素が多く、生前の相続対策により、相続税が減少する可能性があります。
借家権割合や借地権割合の把握
賃貸割合と床面積の確認
小規模宅地等の特例活用
ローンによる債務控除
