富士市・富士宮の税理士なら
飯野明宏税理士公認会計士事務所

目次 1. 倍率方式とは？ 2. 倍率評価の計算基礎となる「固定資産税評価額」 3. 倍率方式における土地評価の流れ 4. 倍率評価の「落とし穴」と注意点 5. 倍率地域で相続税評価額を減額できるケース 6. 倍率方式評価で気をつけるべき期限とタイミング 7. まとめ こんにちは。富士市・富士宮の税理士、飯野明宏です。 相続税を計算する際、土地の評価は非常に重要なプロセスです。土地の相続税評価額は、その土地が「路線価地域」にあるか、「倍率地域」にあるかによって算出方法が異なります。都市部では路線価を基に評価されますが、地方や郊外など路線価が設定されていない地域では「倍率方式」が用いられます。 今回は、一見シンプルに見える「倍率方式」について、その詳細と注意点を深掘りしていきます。 倍率方式は路線価方式と比べて計算が簡単に見えますが、実際には多くの落とし穴があり、適切な評価を行うためには細心の注意が必要です。特に、固定資産税評価額の確認方法や実際の土地利用状況の把握が重要になります。 1 倍率方式とは？ 倍率方式とは、その土地の固定資産税評価額に、国税局長が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式です。 この倍率は、地価事情が類似する地域ごとに、土地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士による鑑定評価額、精通者意見価格などを基に、その地域の実情に即した評価額となるように国税局長が毎年定めています。評価倍率表は、地域と地目ごとの評価倍率をまとめたもので、国税庁のウェブサイトや管轄の税務署で確認できます。 例えば、固定資産税評価額が500万円の土地に対し、評価倍率が1.2であれば、相続税評価額は600万円となります。 2 倍率評価の計算基礎となる「固定資産税評価額」 土地課税台帳に登録されている基準年度の価格などを指します。この評価額は、市区町村等から送付される固定資産税課税明細書に記載されている「価格（評価額）」欄で確認できます。紛失した場合は、名寄帳、固定資産税課税台帳、固定資産評価証明書で把握することが可能です。 3 倍率方式における土地評価の流れ 倍率地域における土地評価は、以下の4ステップで進めます。 ステップ1: 評価方式を特定する まず、財産評価基準書を確認し、対象地域が路線価方式か倍率方式かを特定します。路線価と評価倍率の双方が設定されている地域はありませんが、評価対象地が境界に位置する場合は注意が必要です。 路線価方式について ＞ ステップ2: 固定資産税評価額を確認する 相続が開始した年度（1月1日時点）の固定資産税評価額を確認します。評価額は毎年4月から5月にかけて送付される課税明細書で確認でき、通常3年ごとに評価が見直されます。 ステップ3: 評価倍率表を確認する 国税局が公表する「財産評価基準書」にアクセスし、該当する都道府県、市区町村を選択して評価倍率表を確認します。同じ地目でも、地域や用途によって適用される倍率が異なる場合があります。 ステップ4: 相続税評価額を計算する 確認した固定資産税評価額に、評価倍率表で特定した倍率を乗じて評価額を算出します。 【具体的な計算例】 固定資産税評価額：800万円 評価倍率：1.1（宅地） 相続税評価額 = 800万円 × 1.1 = 880万円 ただし、現況地積と登記地積が異なる場合： 固定資産税評価額：800万円 登記地積：200㎡ 実際の面積：220㎡ 評価倍率：1.1 まず適正な固定資産税評価額を算出： 800万円 × 220㎡ ÷ 200㎡ = 880万円 次に相続税評価額を算出： 880万円 × 1.1 = 968万円 情報元：国税庁　倍率方式による土地の評価 4 倍率評価の「落とし穴」と注意点 倍率方式はシンプルな計算式に見えますが、路線価方式よりも検討すべき事項が多いとされています。特に以下の2点には注意が必要です。 (1) 固定資産税評価額が2つある？ 登記簿謄本では原則として一つの土地に一種類の地目しか設定できません。しかし、固定資産税評価額が記載されている固定資産税評価証明書や名寄帳上は、同じ地番の土地で地目が2つ以上設定されていることがあります。 これは、登記簿謄本が所有者等の権利を明らかにすることを目的としているのに対し、固定資産税評価証明書等は適正に固定資産税を徴収することを目的としているためです。市区町村では、土地の現在の使用状況に応じて地目を把握し、地目ごとに固定資産税を課税するため、このような状況が生じます。 例えば、同じ地番の土地が「宅地」と「農地」に分かれて評価されている場合、それぞれの地目の価格に、それぞれの地目の倍率を乗じて評価額を算出することになります。 (2) 実際の面積と固定資産税評価証明書等の地積が異なる 実際の土地の面積（現況地積）が、固定資産税評価証明書等に記載されている地積（登記地積）と異なる場合があります。これは「縄延び」や「縄縮み」と呼ばれる現象で、固定資産税評価額は登記簿上の面積で算定されているために起こります。 この場合、単に固定資産税評価額に倍率を乗じるだけでは適正な評価額を算定できません。そのため、以下の算式によって適正な固定資産税評価額を算出した上で、相続税評価額を算定する必要があります。 その土地の固定資産税評価額 × 実際の面積 ÷ 固定資産税評価証明書等の地積 したがって、相続開始時点での土地の実際の利用状況（地目）と実際の面積をしっかり確認することが重要です。課税地目と実際の現況が異なる場合、相続開始時点の地目に基づいて評価額を算出します。また、登記上の面積と実際の面積が大きく異なる場合は、測量を行い正確な面積を確認することが大切です。 (3) 相続開始時点での地目と固定資産税評価額の地目が異なる場合 相続開始時点で土地の利用状況が変わっている場合、固定資産税評価額の地目と実際の地目が異なることがあります。この場合、相続開始時点の現況地目に基づいて評価を行う必要があります。 例えば、固定資産税評価額では「農地」として評価されているが、実際には「宅地」として利用されている場合、宅地としての倍率を適用することになります。 情報元：国税庁　倍率方式によって評価する土地の実際の面積が台帳地積と異なる場合の取扱い 5 倍率地域で相続税評価額を減額できるケース 倍率地域であっても、特定の条件を満たす土地では相続税評価額を減額できる場合があります。主なケースは以下の3つです。…

目次 1. 路線価とは何か 2. 土地の「一物四価」について 3. 路線価の調べ方 4. 路線価図の見方 5. 路線価を使った土地評価の基本 6. 評価額を左右する「補正率」について 7. 専門家への相談が必要な理由 こんにちは。富士市・富士宮の税理士、飯野明宏です。 相続が発生し、遺産の中に土地が含まれている場合、相続税の申告においてその土地の評価を行う必要があります。土地の評価額を算出する際に、まず最初に確認するのが「路線価」です。今回は、相続税申告で非常に重要な「路線価」について、その意味や調べ方、評価の基本を解説します。 1. 路線価とは何か 路線価とは、全国の市街地の道路に設定されている、1㎡あたりの土地の価格のことです。相続税や贈与税の計算のために土地を評価する場合に、この路線価を使用します。 リンク　国税庁　路線価図・評価倍率表 路線価は、国税庁によって毎年7月上旬に公表され、国税庁のホームページで確認できます。過去7年分までの路線価も、国税庁のホームページで調べることが可能です。 2. 土地の「一物四価」について 土地には「一物四価」と言われるように、一つの土地に4つの価格が存在します。 ①公示地価 土地の売買の参考にされる指標で、毎年3月下旬に公表されます。 ②実勢価格 実際に土地が売買される際の価格です。 ③相続税路線価 相続税・贈与税の土地評価に使用される価格です。公示価格の8割程度と言われています。 ④固定資産税評価額 固定資産税の計算に使用される価格です。公示価格の7割程度と言われています。 これらの価格はそれぞれ異なる目的で使われ、金額も異なります。 4. 路線価の調べ方 路線価は、主に以下の方法で調べることができます。 ①国税庁ホームページ 「路線価図・評価倍率表」のページで、評価したい土地の都道府県を選択し、市区町村・地名を選択して路線価図を確認します。これが最も一般的な方法です。 リンク　国税庁　路線価図・評価倍率表 ②全国地価マップ 一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営するサイトで、固定資産税路線価だけでなく相続税路線価も調べられます。 リンク　全国地価マップ ③最寄りの税務署 税務署に路線価図が備え置かれています。 5. 路線価図の見方 路線価図を見ると、道路上に数字とアルファベットが書かれています。 数字の意味 その道路に面した土地の、1㎡あたりの路線価を表しています。単位は千円です。例えば「70E」とあれば、1㎡あたり70,000円（70千円）という意味です。 末尾のアルファベット 借地権割合を表しています。これは、土地を借りている人の借地権を評価する際に使用されます。例えば「E」なら借地権割合は50％です。 数字の周りの記号 土地の地区区分を示しています。これにより、後述する補正率が変わってきます。 6. 路線価を使った土地評価の基本 路線価が設定されている土地の評価額は、原則として「路線価 × 土地の面積（地積）」で計算します。 例えば、路線価が70,000円/㎡の道路に面した100㎡の土地であれば、基本的な評価額は 70,000円 × 100㎡ ＝ 700万円 となります。 ただし、これはあくまで基本的な計算方法です。実際の土地は、標準的な土地の条件（中央部、単独接面、標準的な形状など）を満たさないことがほとんどです。 7. 評価額を左右する「補正率」について 路線価は標準的な土地を前提に設定されています。しかし、土地の形が悪かったり、大きすぎたりすると、標準的な評価額では実際の利用価値に見合わない場合があります。そのような場合は、以下の「補正率」を適用して評価額を減額（または加算）する必要があります。 主な補正率 奥行価格補正 奥行き距離が短い、または長い場合に減額する補正です。 間口狭小補正 間口（道路に面している長さ）が短い場合に減額する補正です。 奥行長大補正 奥行き距離が間口距離に比べて著しく長い（いわゆるウナギの寝床状）場合に減額する補正です。奥行きが長いほど減額割合が大きくなります。 不整形地補正 土地の形がいびつな場合に減額する補正です。 規模格差補正 土地の面積が大きすぎる場合に減額する補正です。 側方路線影響加算・二方路線影響加算 宅地が正面だけでなく、側方（横）や裏側など、複数の道路に面している場合に評価額を加算する規定です。相続税の土地評価の規定は減額が多い中で、加算される数少ない例です。 これらの補正は、土地の状況や地区区分に応じて適用されるかどうかが決まり、適用される場合の補正率も異なります。 8. 専門家への相談が必要な理由 相続税申告において、土地の評価は非常に頻繁に登場するため、路線価の理解はほぼ必須と言えます。しかし、実際に土地の評価を行う際には、単に路線価と面積を掛けるだけでなく、土地の状況を正確に把握し、適切な補正率を適用したり、各種特例（小規模宅地等の特例など）を検討したりする必要があります。 複雑な評価が必要となるケース 特に、土地の形が悪かったり、複数の道路に面していたり、行き止まりの道路に面しているなど、標準的な条件から外れる土地の評価は非常に複雑です。適用できる減額補正をどれだけ正確に見極められるかが、税理士の腕の見せどころとも言われています。 自己評価のリスク 相続税に不慣れな方がご自身で正確な土地評価を行うのは非常に難しく、評価額を過大に計算してしまったり、適用できる減額を見落としてしまったりするリスクがあります。 専門家に依頼するメリット 相続税申告を専門的に行っている税理士であれば、土地の状況を詳しく調査し、適切な路線価や補正率を適用することで、適正な評価額を算出し、相続税の負担を軽減できる可能性があります。 相続財産に土地がある場合、相続税に強い我々にお任せください。 この記事を書いた税理士 飯野明宏税理士公認会計士事務所 代表税理士　飯野 明宏 東海税理士会富士支部所属　登録番号：127320号…