自宅の買い替え、「3000万円控除」と「住宅ローン控除」に注意！

こんにちは。富士市・富士宮の税理士の飯野明宏です。

マイホームの売却と新居の購入を検討されている方から、「売却時の3000万円特別控除と住宅ローン控除は一緒に使えるの？」というご質問をよくいただきます。結論から申し上げると、原則として併用はできません。

今回は、なぜ併用できないのか、その理由と例外的なケースについて、わかりやすく解説していきます。

1. まずは基本を理解しよう！2つの税制優遇制度

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除

マイホームを売却して利益（譲渡益）が出た場合、最高3000万円まで税金がかからない特例です。例えば、3500万円で購入した自宅を4000万円で売却した場合、通常なら500万円の利益に税金がかかりますが、この特例を使えば税金は0円になります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅ローンを利用してマイホームを購入・改築した場合に、年末のローン残高の一定割合を税金から直接差し引ける制度です。

2. なぜ併用できないの？法律で決まっている理由

住宅ローン控除の適用要件に制限がある

住宅ローン控除を受けるための条件の一つに、「過去に3000万円特別控除を受けていないこと」が明記されています。つまり、法律上、併用は最初から想定されていないのです。

併用禁止期間は合計6年間

令和2年度の税制改正により、併用できない期間が延長されました。

改正前： 新居入居年の前後2年間（計5年間） 改正後： 新居入居年とその前2年、居住の用に供した日の属する年の翌年以後3年以内（計6年間）

例えば、令和7年に新居に入居した場合：

• 令和5年〜令和10年の間に3000万円特別控除を使うと
• 住宅ローン控除は一切受けられません

この改正は、「新居に住み始めてから3年後に旧居を売却して特例を使う」という抜け道を防ぐためです。

3. 例外的に両方の恩恵を受けられる「レアケース」

原則として併用はできませんが、タイミングをうまくずらすことで、結果的に両方の制度を活用できる場合があります。

売却→賃貸→購入のパターン

1. 旧自宅を売却し、3000万円特別控除を適用
2. 3年程度賃貸住宅で生活
3. 新居を購入し、住宅ローン控除を適用

このように期間を空けることで、両方の制度の恩恵を受けることが可能です。ただし、賃貸期間中の家賃負担などを総合的に考慮する必要があります。

4. 一度適用した制度から変更はできる？

売却と購入のタイミングによっては、「先にこちらの特例を使ったけど、後からもう一方の方が有利だった」ということもあります。そんな時、変更は可能なのでしょうか？

「3000万円特別控除」を先に適用した場合

変更不可です。 一度適用した3000万円特別控除を取り消すことは認められていません。後から住宅ローン控除に切り替えることはできません。

「住宅ローン控除」を先に適用した場合

変更可能です。 住宅ローン控除を取り消して、3000万円特別控除に切り替えることができます。ただし：

• 修正申告が必要
• これまで受けた住宅ローン控除分の税金を返還
• 手続きが複雑

まとめ：事前のシミュレーションが何より重要

マイホームの売却と購入は人生の大きな出来事です。どちらの制度を選ぶかによって、税負担が大きく変わる可能性があります。

重要なポイント：

• 原則として併用はできない
• 併用禁止期間は6年間
• タイミングをずらせば両方活用できる場合もある
• 3000万円特別控除から住宅ローン控除への変更は不可
• 住宅ローン控除から3000万円特別控除への変更は可能（手続き必要）

どちらの制度がご自身にとって有利なのか、ライフプランと合わせて事前にしっかりとシミュレーションすることをお勧めします。

また、実際の適用については、私たち他、税理士の判断をあおいでください。